Nella prima parte del 2017 i prezzi delle case di montagna sono diminuiti dello 0,7 rispetto al secondo semestre 2016. Si avverte un ritorno all’acquisto, anche se con budget ancora limitati. Chi compra è molto attento che il prezzo sia in linea con i valori di mercato. Si registra una discreta attenzione per le soluzioni di nuova costruzione ad alta efficienza energetica dal momento che il contenimento dei costi, per questo segmento di mercato, è importante.

In Piemonte la contrazione delle quotazioni è del -1,5%, in Veneto ed in Abruzzo è del -1,3%. Le località di montagna della Valle d’ Aosta segnalano un calo dei prezzi dello 0,5%, restano stabili in Trentino Alto Adige. La domanda è sempre orientata sui piccoli tagli, bilocali e piccoli trilocali, possibilmente vicini agli impianti e in zone ben servite. Dall’ultima analisi di Jfc per Skipass emerge che la vacanza bianca vede crescere l’attenzione per le località che presentano offerte legate al divertimento e al benessere e naturalmente quelle dove si investe anche in termini di potenziamento degli impianti.

VALLE D’AOSTA: quotazioni in diminuzione del -0,5%
Bassa Valtournenche: il mercato della casa vacanza si concentra soprattutto a Chamoix e a Torgnon. In quest’ultimo comune piacciono sia il centro, per la vicinanza agli impianti di risalita e sia la frazione di Septumian, panoramica e vicina alle piste. Nel centro i valori si aggirano intorno a 3000 € al mq per soluzioni usate ed in buone condizioni. Prezzi più bassi si riscontrano a Septumian: 2600-2800 € al mq.

Chamois: interesse per gli immobili del piccolo borgo nella media Valtournenche accessibile soltanto tramite funivia e con divieto di circolazione per le automobili: un appartamento in un piccolo contesto condominiale non supera 2000 € al mq, mentre uno chalet di montagna può arrivare a 2500 € al mq. Apprezzata anche la zona di Suisse che sorge sulla passeggiata che va da Chamois a La Magdeleine e dove un buon usato quota mediamente 2000 € al mq.

La Thuile e Cogne: interesse per la seconda casa, sempre che i valori non superino 300-320 mila €. La tipologia preferita è il trilocale da 80-100 mq dal momento che la richiesta arriva soprattutto da famiglie. A La Thuile ci sono clienti che cercano prevalentemente vicino alle piste e altri che invece preferiscono la posizione soleggiata, dal momento che le temperature possono scendere fino a -18 -22 gradi. Una soluzione ristrutturata in centro costa mediamente 3000 € al mq con punte di 5500-5800 € al mq per le nuove costruzioni. Queste ultime, se posizionate nelle frazioni limitrofe, si scambiano a 4200 € al mq. Una delle zone che piace, perché soleggiata, è quella a ridosso del Colle S. Marco. Qui le quotazioni del ristrutturato si aggirano intorno a 3000 € al mq perché si sconta comunque la lontananza dai servizi e dalle piste. A Cogne, la maggioranza delle compravendite interessa coloro che utilizzano la casa vacanza durante il periodo estivo. Per l’inverno, infatti, offre solo una pista da sci di fondo. Nel centro ci sono prevalentemente soluzioni ristrutturate (che costano 3000-3500 € al mq). Meno quotata la frazione di Epinel dove i valori si aggirano intorno a 2200-2300 € al mq a causa dei difficili collegamenti con il comune principale.

Fenis, Nus e Saint Barthelemy: si registra una lieve ripresa delle richieste orientate su trilocali e soluzioni indipendenti con giardino. Il budget di chi acquista con questa finalità si ferma a 90-100 mila €. A Fenis comprano coloro che vogliono una casa come punto di appoggio per andare a Cervinia e a Pila, dove le quotazioni sono generalmente più elevate: si aggirano intorno a 1400-1600 € al mq per soluzioni ristrutturate e 1000-1200 € al mq per quelle usate. Mercato simile a Nus dove le zone centrali soffrono per la mancanza di pertinenze, pertanto le quotazioni scendono a 1300-1400€ al mq, le abitazioni costruite negli ultimi 10 anni si valutano 1600 € al mq e quelle di nuova realizzazione arrivano a 1800-2000 € al mq. Saint Barthelemy, essendo a 1600 mt di altitudine, vanta anche una pista da sci di fondo; inoltre la presenza dell’Osservatorio Astronomico e la possibilità di fare escursioni soprattutto in estate determina la presenza di un turismo estivo. Le quotazioni di un buon usato si aggirano intorno a 1400-1600 € al mq. Bassa l’offerta presente in zona.

Val d’Ayas e di Gressoney: incremento delle compravendite anche se l’offerta inizia a diminuire. Sono in crescita gli acquirenti stranieri del Nord Europa attratti dai prezzi più competitivi rispetto a quelli delle abitazioni situate nei comprensori vicini. A questo occorre aggiungere che Champoluc e tutta la Val d’Ayas saranno interessati da un progetto che dovrebbe collegare gli impianti sciistici di Alagna, Gressoney, Ayas, Valtounenche e Zermatt, dando vita al terzo più grande anello di sci al mondo. A Cervinia si ricercano bilocali nella zona centrale (da 4000 a 5000 € al mq se in buono stato) e trilocali nella zona Cielo Alto (da 2500 a 3500 € al mq), possibilmente con box. A Cielo Alto i prezzi più bassi sono invitanti anche per gli investitori che qui trovano bilocali da 120-160 mila € da affittare a 5000-6000 € all’anno. I valori di un ristrutturato in centro possono arrivare a 5000 € al mq, contro una media di 3000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare. Non dispiacciono gli immobili nelle frazioni di Chaloz e Brengaz dove i prezzi sono più contenuti: 2000-2500 € al mq per immobili in buono stato.

Brusson: piacciono le zone centrali ricercate da famiglie con bambini e degli amanti dello sci di fondo: qui gli immobili hanno mantenuto meglio il proprio valore, una soluzione economica costa intorno a 1800 € al mq mentre un immobile in centro ed in ottimo stato si aggira intorno a 4000 € al mq. Champoluc piace soprattutto agli amanti dello sci perché appartiene al comprensorio del Monterosa Ski, ma l’apertura delle nuove terme sta attirando diversi turisti, soprattutto per affitti di breve periodo e sta “animando” la località anche durante gli altri mesi dell’anno. Piacciono gli immobili situati sulla Route Ramey dove si registrano le quotazioni più elevate: 4000-4500 € al mq per le soluzioni in ottimo stato per scendere poi a 3500 € al mq per le abitazioni che necessitano di interventi di ristrutturazione. Sia Brusson sia Champoluc non hanno nuove costruzioni ma solo recuperi a seguito di un Prg più restrittivo. Nella valle di Gressoney l’omonima località è quella più famosa con prezzi abbastanza simili tra le diverse località, cioè Gressoney Saint Jean e Gressoney LaTtrinitè. I valori di una casa ristrutturata sono di 5000-7000 € al mq. Buone possibilità arrivano da Champorcher località poco conosciuta dove un bilocale costa 60 mila €. A Saint Vincent il mercato della seconda casa è dinamico, acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca di bilocali su cui investire mediamente tra 50 e 80 mila €. La cittadina piace per le terme, il Casinò e per la posizione centrale all’interno della Valle. La zona preferita è quella centrale dove un buon usato degli anni ’60 costa intorno a 1000-1500 € al mq. Sempre in queste zone per una soluzione degli anni ’90 si spendono 1600-1700 € al mq, mentre per una degli anni 2000 il prezzo sale a 2000 € al mq. Piace anche la zona a ridosso del Casino dove si registrano prezzi medi di 1800 € al mq.

PIEMONTE: prezzi in calo del -1,5%
Oulx: Nella prima parte del 2017 i prezzi delle case sono rimasti stabili. Si registra una ripresa della domanda immobiliare ed un lieve incremento della disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti. Dal lato dei venditori si segnala un certo attendismo dal momento che si aspettano un rialzo delle quotazioni e per cui l’offerta sul mercato si sta contraendo. La richiesta si orienta sempre su bilocali e trilocali su cui investire rispettivamente da 60 a 80 mila € e da 130 a 150 mila €. Le zone più richieste sono Cotolivier, la via dei Laghi dove per una soluzione di nuova costruzione si spendono mediamente 2900-3000 € al mq, per una tipologia signorile usata i valori vanno da 2200 a 2500 € al mq. In calo l’interesse per gli immobili a Gad dove, negli ultimi anni, è stato costruito tanto e, di conseguenza, l’area è ora decisamente satura. Negli ultimi tempi si sta apprezzando la località Savoulx che si caratterizza per la presenza di nuove costruzioni, in stile montano, acquistabili a 3000 € al mq.

Sauze d’Oulx: valori immobiliari stabili. Numerose le seconde case che sono immesse sul mercato a causa dell’aggravio fiscale, delle spese di manutenzione da sostenere e del limitato utilizzo durante l’anno. A Sauze, in questo momento, ci cono ancora alcuni interventi di nuova costruzione (nei pressi della zona di partenza delle seggiovie) che si vendono intorno a 4500-5000 € al mq. Sono stati fatti anche degli interventi di recupero di vecchie baite nel borgo storico di Jouvenceaux, acquistabili a 3500-4000 al mq. Tutto questo, sta determinando un rallentamento del mercato perché i potenziali acquirenti hanno una maggiore scelta e riflettono maggiormente prima di comprare. La domanda di seconda casa è sempre consistente se le richieste dei proprietari sono allineate alle esigenze dei potenziali acquirenti, quasi sempre famiglie giovani con bambini che hanno una disponibilità di spesa che difficilmente supera i 100 mila €. Il bilocale è la tipologia più ricercata. In questo momento la scelta dell’abitazione da acquistare dipende quasi esclusivamente dal rapporto prezzo qualità e non tanto dalla zona. Tra le località scelte ci sono Richardette (1500-2000 € al mq per un buon usato), Grand Villard e Jovenceaux (valori medi per le soluzioni ristrutturate di 2400 -2500 € al mq). Apprezzate anche le soluzioni posizionate in via Clotes, strada che divide il centro della città, e cuore del commercio di Sauze d’Oulx. Per un buon usato si spende tra 2500 e 2900 € al mq.

Cesana piace per la presenza dei servizi che la rendono animata tutto l’anno e sono numerose le attività durante il periodo estivo. Ultimamente la nuova pista che consente di scendere con gli sci fino al paese le ha dato un vantaggio ulteriore. Si compravendono soprattutto appartamenti usati che hanno valori medi di 2400 € al mq. Da segnalare alcuni interventi di nuova costruzione in zona semicentrale (sulla strada per Sestriere/Sansicario), dove appartamenti in case costruite in pietra e legno, ad alta efficienza energetica, si valutano 2800-3200 € al mq.

Bardonecchia: discreto movimento sulla seconda casa anche se con una disponibilità di spesa inferiore. I potenziali acquirenti si stanno orientando verso soluzioni medio-grandi (70-90 mq), possibilmente in buono stato e su cui investire intorno a 240-250 mila €. Nelle zone centrali una soluzione usata costa mediamente 2300 € al mq mentre una di nuova costruzione 4000 € al mq. Zona molto richiesta è quella di Campo Smith – Campo Principe che sorge nei pressi degli impianti di risalita e offre abitazioni di nuova costruzione. Al momento, in centro città, ci sono solo ristrutturazioni acquistabili a 6000 € al mq. Da segnalare che è pronto un nuovo impianto di risalita (la seggiovia dello Jafferau) che fa parte di un più ampio progetto di riqualificazione dell’area dello Jafferau.

LOMBARDIA
Ponte di Legno: mercato della seconda casa dinamico e si ricercano soprattutto trilocali da 50-65 mq. Il budget oscilla da 180 a 260 mila €. Tra le zone apprezzate c’è quella panoramica e situata a metà strada tra le piste da sci ed il centro. La maggioranza delle costruzioni sono ricavate da interventi di recupero ed hanno prezzi medi di 4500-5500 € al mq. Piacciono anche le soluzioni nel caratteristico centro di Ponte di Legno apprezzate da coloro che non usano la macchina, vista l’assenza di box e posti auto. Le tipologie da ristrutturare hanno prezzi medi che oscillano da 1500 a 2000 € al mq mentre quelle ristrutturate arrivano a 5000 € al mq. Chi non riesce ad accedere al mercato più costoso di Ponte di Legno opta per i comuni limitrofi come Temù, dove i prezzi di una soluzione ristrutturata si aggirano intorno a 3500-4000 € al mq. A Ponte di Legno non ci sono al momento cantieri in partenza ma solo ultimazione di cantieri iniziati 2-3 anni fa e che ora si stanno portando a termine (nella fattispecie appartamenti di piccole metrature o soluzioni ricercate con finiture di pregio). Quelle in zone rinomate arrivano anche a 6000 € al mq, mentre quelle in zone maggiormente decentrate si aggirano intorno a 4500-5000 € al mq.

TRENTINO ALTO ADIGE: quotazioni stabili
A Folgaria la tipologia più richiesta è il trilocale da 60-70 mq, preferibilmente in buono stato, non lontano dai servizi, con una buona esposizione e dotato di vista panoramica: la spesa complessiva per l’acquisto di questo tipo di abitazione è compresa generalmente tra 150 e 180 mila €. Chi avesse disponibilità superiori, intorno a 300-350 mila €, potrebbe acquistare una villetta singola degli anni ’70 in buono stato, da 150 mq circa e dotata di giardino e box auto. Le zone che piacciono maggiormente sono il centro di Folgaria e la zona Costa: in queste aree si registrano quotazioni medie intorno a 1800-2000 € al mq. Le tipologie più recenti sul mercato risalgono al 2007 e costano circa 3000 € al mq.

Val di Fassa: mercato dinamico, c’è interesse per l’acquisto anche se le trattative sul prezzo sono serrate. Se non si riesce a spuntare il prezzo di mercato i potenziali acquirenti preferiscono non vendere l’immobile. La tipologia più richiesta è il trilocale, preferibilmente situato vicino alle aree centrali e più servite dei comuni, nei pressi degli impianti di risalita e dotato di vista panoramica. La spesa media si attesta su 200-250 mila € con punte di 300 mila €. Con queste cifre a Canazei si possono acquistare ad esempio bilocali degli anni ’70 e ’80 in buone condizioni. C’è interesse per il nuovo di cui c’è poca offerta e di conseguenza i prezzi sono più elevati. Questa bassa offerta e l’interesse sempre vivo dei clienti per il nuovo con classe energetica A+ sta determinando prezzi elevati che nei comuni della Val di Fassa vanno da 5000 € al mq a 6000 € al mq e oltre a seconda della posizione. Da segnalare che a Moena nel 2018 verrà realizzata una nuova cabinovia che collegherà il centro del paese con l’Area Lusia e questo intervento dovrebbe avere un impatto ancora più positivo sul mercato turistico del comune.

VENETO: valori in calo del -1,3%
Asiago: valori immobiliari stabili. Si registra un incremento della domanda da parte di coloro che desiderano poi utilizzare l’abitazione soprattutto durante il periodo estivo. La richiesta si orienta prevalentemente sui trilocali di recente costruzione o ben tenuti, situati nel centro ed acquistabili con budget medi intorno a 130-140 mila €. Ad Asiago non ci sono molte nuove costruzioni e la maggioranza delle transazioni interessa soluzioni usate vendute soprattutto da coloro che non riescono più ad utilizzarle. Una tipologia ristrutturata, in piccole strutture condominiali nelle zone centrali, costa mediamente 2000 € al mq.

Piacciono anche i comuni che sorgono intorno ad Asiago, tra cui Gallio e Roana dove le quotazioni sono più basse (un ristrutturato oscilla intorno a 1800 € al mq).

ABRUZZO: discesa dei prezzi del -1,3%
Roccaraso: valori immobiliari in lieve diminuzione vista la maggiore offerta e la contrazione della disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti che, per un bilocale ed un trilocale, sono disposti a spendere rispettivamente 80 e 120 mila €. La richiesta si orienta principalmente su bilocali in buono stato, possibilmente dotati di camino e con posto auto se posizionati in zone centrali. In aumento le compravendite a Rivisondoli grazie ai prezzi decisamente più contenuti. Infatti, una soluzione in buono stato costa mediamente 2000 € al mq, contro un valore medio di 2500 € al mq che si registra a Roccaraso. Piacciono le abitazioni situate in centro e che, al momento, si valutano intorno a 2500 € al mq. Tra le zone apprezzate c’è quella del Pratone: qui per immobili anni ’60-’70 si spendono mediamente 2500 € al mq con punte di 3000 € al mq per i piccoli tagli e per gli immobili ristrutturati. All’Aremogna (nei pressi degli impianti) la zona è caratterizzata da appartamenti in residence che si scambiano a 1500 € al mq. L’area posta ad est del centro abitato, sulla strada provinciale per Pietransieri, al momento stenta a ripartire perchè i costruttori hanno acquistato i terreni a prezzi troppo alti e per cui si dovrebbe vendere a valori al di fuori dell’attuale disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

Si segnala invece un rallentamento sul mercato immobiliare di Pescocostanzo a causa dei prezzi ancora troppo elevati.

In allegato la tabella con le variazioni di prezzo regionali e con i valori delle singole località.

A cura dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

https://www.lavoripubblici.it/news/2018/01/STIME-E-IMMOBILI/19680/Turistico-Montagna-Il-mercato-della-casa-vacanza-in-ripresa


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